오늘은 부동산 임대시장에서 전세보증금은 임대인의 갭투자를 위한 레버리지 역할을 합니다. 레버리지가설에 따른 주택임대시장 분석을 해보겠습니다.
레버리지가설에 따른 임대시장 분석하기
기존 운영소득 가설의 문제점
운영소득 가설은, 임대인이 임차인으로부터 전세금을 받아서 이자소득으로 우러세를 대신하여 소득을 거두는 운영 수익 구조를 가정합니다. 이 경우 자본시장과의 장기적 균형조건을 연결시킬 수 있으며 해외 주택시장의 해석방법, 결과를 근거로 국내 주택시장을 분석할 수 있습니다.
하지만, 여기서 우리는 전세금의 기회비용이 시장의 자율인지 검토해 보아야 합니다. 지속적으로 시장이자율보다 높고, 하부시장별로 차별화된 전월세전환율을 가지고 있는데, 운영수익 추구 가설에 따르면 순수월세가 우월한 선택임에도 월세로 수렴하지 않는 시장상황을 보면 운영소득 가설을 국내 부동산 임대시장에 적용하기 어렵다는 결론에 이르게 됩니다.
결국, 보증금이나 전세금은 주택 소유주의 직접투자금액을 줄이기 위한 레버리지로 활용하는 점이 부동산 시장과 부합하다고 볼 수 있습니다. 따라서 전월세전환율은 임대인의 자기자본 기대수익율을 나타낸다고 볼 수 있습니다. 임대주택별로 전월세전환율이 다른 것은 임대인의 자기자본 기대수익율이 다르기 때문입니다.
전세와 다양한 보증금 비중의 공존을 위한 조건은 어떻게 될까요? 전세를 포함한 보증금부월세의 넓은 스펙트럼의 선택들이 동일한 기대수익률을 보장하게 됩니다.
전월세전환율 결정 요인
월세 미납에 따른 기대손실
보증금이 계약기간의 월세 총액을 충당하지 못하는 경우에 월세의 미납으로 인한 손실이 발생할 수도 있습니다. 이로 인한 기대손실을 보상할 수 있는 수준으로 명목월세가 설정되어야 균형조건이 유지될 것 입니다. 국내 주택임대시장에서 월세의 마납 혹은 체납은 상당히 빈번하게 발생하고 있습니다. 따라서 이를 반영하여 보증금이 계약기간동안의 월세 총액보다 작은 구간에서는 월세비중이 높을수록 그 기대손실을 반영하여 전환율이 높게 형성되게 됩니다. 이 또한 레버리지가설로 해석되는 사례입니다.
공실에 따른 기대손실
공실에 따른 기대손실을 공실기간동안의 월세수입의 손실과 공실기간 동안의 기존보증금의 반환으로 인한 추가적인 금융비용의 합이 됩니다. 레버리지가설에 따라 임대인은 해당 주택을 전세보증금을 레버리지화 하여 구입하게 되었고, 이에 따라 기존 임차인에게 보증금을 반환한 이후에 금융비용이 발생하게 됩니다. 결과적으로 명목 월세를 높게 요구하게 되어 명목월세와 보증금의 관계인 전월세전환율을 높이는 효과를 발생기키게 됩니다.
리스크 프리미엄 반영
레버리지 리스크
레버리지 리스크를 분석하기 전, 분석의 한계를 명확히 설정해야 합니다. 다양한 보증부월세와 전세의 공존조건인 동일한 자기자본 기대수익률이 유지된다는 확증이 없기 때문에 보증금 비중에 따른 투자자로서의 임대인의 위험도가 다를 수 있다는 점이 간과되지 않도록 신경써야 합니다.
보증금비중에 따른 위험 프리미엄의 존재
보증금 비중에 무관한 자기자본 기대수익률의 동일성 가정의 보완이 필요합니다. 투자의 위험성을 고려하여 전월세시장에 균형모형이 도입될 필요성이 있으며, 보증금을 통한 레버리지 투자 시 매매가격의 변동에 따라 실현되는 수익률의 변동폭이 커지는 것이 위험 프리미엄, 즉 리스크 프리미엄입니다. 다양한 보증금 비중의 공존을 설명하기 위해 기대수익률 뿐 아니라 대응되는 위험도에 대한 고려도 되어야 하는 것입니다.
서울시 아파트 투자수익률을 분석해 보면, 가격 상승기에는 전세 투자수익률이 순수월세 투자수익률보다 높습니다. 가격상승률이 전월세전환율 이상이 되기 때문입니다. 반대로 가격안정기에는 전세 투자수익률보다 순수월세 투자수익률보다 낮게 됩니다. 리스크를 분석하면 보증금 비중에 따라 투자수익률과 위험도가 증가하게 되는데, 그 원인은 평균투자수익률 및 위험도는 가격변동률에 기인하기 때문입니다. 보증금 비중을 높임에 따라 투자수익률과 함께 리스크도 증가합니다.